Берлин с населением около 3,5 млн человек (в пределах зоны маятниковых миграций – более 5 млн) — крупнейший город Германии. Его изолированное положение на экономически более слабом востоке отчасти компенсируют падение Берлинской стены и возвращение городу статуса общегерманской столицы.
Эксперты прогнозируют и рост числа берлинцев, имеющих иностранные паспорта. Сейчас таковых насчитывается 14%, а к 2030 году будет более 16%. Если же добавить к ним мигрантов с немецким гражданством, то Берлин станет одним из самых полиэтничных городов страны, хотя до ее воссоединения «отставал» от городов ФРГ. Исходя из последнего демографического прогноза, берлинские политики намерены разработать для столицы новую социально-экономическую концепцию, ставя во главу угла ее привлекательность для инвесторов со всего мира.
Иммигранты и этническая ситуация. Иммигранты из разных стран способствовали росту Берлина и наложили на него свой отпечаток. Как известно, Германия стала активно привлекать иммигрантов во второй половине 20 века в связи с демографическими проблемами, нехваткой рабочей силы. Вначале это были временные трудовые мигранты-гастарбайтеры из Италии, Испании, Греции, Турции, Марокко, Португалии, Туниса, Югославии. Их рекрутировали в рамках двусторонних соглашений 1955–1968 годов по привлечению иностранных рабочих для развития возрожденной успешной экономики Германии.
С конца 1980-х годов сюда хлынул новый поток политических мигрантов и беженцев в связи с кризисами в ряде государств Восточной Европы, распадом СССР, войнами на Ближнем Востоке: Палестине, Персидском заливе, Курдистане. Так, в Берлине живут до 35 тыс. палестинцев, остальные рассредоточены по стране. За период 1988–1993 годов свыше 1,4 млн человек, особенно с востока Европы, включая Балканы, Турцию, просили о предоставлении им убежища в Германии. По оценкам, 350 тыс. беженцев из районов военных действий в Боснии и Герцеговине нашли там прибежище, не проходя процедуру подачи ходатайства о политическом убежище.
Как и в Париже, возникновение самых крупных общин переселенцев обусловлено трудовой миграцией 1960—1970-х годов, в основном в Западный Берлин. После возведения Берлинской стены работники ехали туда в основном из стран Средиземноморья, частично из Южной Кореи. В Восточный Берлин в значительно меньшем количестве вербовалась рабочая сила из Вьетнама, Кубы и Польши.
В середине 2000-х годов в городе числилась 451 тысяч жителей-иностранцев (будем называть их иммигрантами) из 185 государств. Из них 36 тысяч граждан Польши, около 119 тысяч – Турции. Стали этническими такие районы (округа), как, например, Кройцберг в центре у бывшей стены, где до трети 160-тысячного населения составляют мигранты из Турции и их дети. Более 60% турок имеют немецкое гражданство, так что их значительно больше, чем по статистике иностранцев. Русскоязычных около 30% в районе Марцан–Хеллерсдорф на востоке, где много «социального» многоэтажного жилья. Представители первых волн эмиграции из СССР населяют также Шарлоттенбург, Вильмерсдорф в старом Западном Берлине вокруг его главной улицы Курфюрстендамм.
Писатели, художники, скульпторы и вообще творческая элита предпочитают Митте и Пренцлауэр-Берг. По доле иностранных граждан лидируют центральные районы (15–30%), а в районе Зеленого Восточного кольца их почти нет (2,4%). Шпандау на западе города, где немало мигрантов, – промышленный район с заводами Siemens, Osram, BMW. Граница между Восточным и Западным Берлином по сей день видна в этнической структуре: на западе доля иммигрантов в среднем втрое выше, чем на востоке (рис. 15). Минимальна она (0,9%) в районе Бланкенфельде прямо к северу от центра, а максимальна (35,8%) – в центре (Гезундбруннен). В центральной части Берлина доля иммигрантов везде превышает 30%.
Территориальная дифференциация цен на жилье. Цены почти не влияют на расселение иммигрантов, хотя дифференцированы по районам города, варьирусь в конце 2000-х годов в диапазоне 411–1700 евро/м2. Это очень немного по сравнению даже с Мадридом, не говоря уже о Лондоне и Париже. Однако и для цен важна Берлинская стена. Восток застроен ровнее, в том числе домами с невысокой ценой 700-1000 евро/м2. Западный Берлин, более контрастный, состоит из очень разных районов. Так, Груневальд – это район частного сектора в черте города, примыкающий непосредственно к центральной улице Западного Берлина Кудамм (Курфюрстендамм). А в Райникендорфе с озером и аэропортом Тегель на севере города есть как особняки, так и огромный массив жилых многоэтажек на 17 тысяч квартир, построенных в 1964—1974 годах. Это полюс низких цен в Западном Берлине.
Кризисная динамика цен в Берлине сделала его еще более «дешевой» столицей на фоне других и практически не изменила внутригородскую картину (рис. 16). Однако за 2011 год данные были собраны по более дробной сетке районов, что позволило прояснить ситуацию с дешевизной берлинского жилья.
Ключевым стал анализ арендной платы, тем более что в Берлине вообще принято снимать апартаменты, а не покупать их. Традиционно низкий спрос во многом определяет уровень цен продажи жилья, но не объясняет всех берлинских парадоксов. При сравнении карт (рис. 16–17) легко обнаружить сходство, в частности, дорогую широтную полосу через центр города к югу от Митте и Тиргартена (она пересекает бывшую стену, захватывая такие районы, ставшие примерами джентрификации, как Фридрихсхайн), причем по арендной плате ее видно даже лучше. Есть места, где дорого купить, но не снять жилье, и наоборот. Так, в округе Шарлоттенбург–Вильмерсдорф спрос и цены аренды низкие, а дома стоят для Берлина немало. Независимые аналитические компании сулят округу острую нехватку жилья. Причиной, по мнению экспертов, является нехватка земельных участков из-за высоких цен на землю при плотной застройке. В районе практически не строят новых зданий. Он один из престижных за счет старой застройки, но обветшавший, и аренда там недорогая. Ожидают, что следствием такого положения будет как рост цен на свое жилье (или на участки под снос и новое строительство), так и арендной платы.