Насколько бесконтрольно расхождение роста дохода, аренды и цен на жилье?
«Жилищный кризис в Сан-Франциско», как его обычно называют, – крайний случай. Но стоимость жилья в основных городских регионах США поглощает все большую часть дохода домохозяйств, поскольку цены на жилье и аренда стремительно растут, а доходы ползут вверх ужасно медленно. Во многих городах, не только в Сан-Франциско, это состояние теперь называют «жилищным кризисом», где семьи с медианным доходом больше не могут позволить себе снять или купить адекватное жилье, или где на жилье уходит слишком большая часть их дохода и на все остальное остается слишком мало. У них нет сбережений, они едва выживают от зарплаты к зарплате и не могут помочь местной экономике, поскольку жилье истощает их покупательную способность.
То, насколько бесконтрольным стало со временем расхождение дохода, аренды и цен на жилье, показано в новом исследовании с долгосрочными графиками, опубликованном исследовательским отделением Clever Real Estate. Исходя из данных Бюро переписи населения США начиная с 1960 г. о медианных доходах домохозяйств, медианной валовой месячной аренде и медианных ценах на жилье, всё с поправкой на инфляцию, исследование показало, что по всем США с 1960 г. доходы выросли всего на 16%, тогда как аренда выросла на 72%, а цены на жилье взлетели на 121%:
По всем США: Медианная цена на жилье; Медианная валовая месячная аренда Медианный доход домохозяйств Темп роста
Однако вышеприведенные общенациональные значения отображают всё от более доступных регионов до крупнейших жилищных пузырей. Поэтому мы разделим их по регионам и городам – и увидим поразительные различия.
Все значения на графиках проиндексированы относительно 1960 г. Графики включают только данные за изображенные годы: 1960, 1970, 1980, 1990, 2000, 2008, 2010 и 2017. Данные за промежуточные годы не включены. Например, если в каком-то городе дно жилищного спада пришлось на 2012 г., то эта точка на графике не изображена, так как она попадает между 2010 и 2017 гг. Но общая картина понятна.
Запад: цены на жилье и аренда в сравнении с доходами домохозяйств
На Западе – в обширном и пестром регионе, охватывающем Аляску, Аризону, Калифорнию, Колорадо, Гавайи, Монтану, Нью-Мексико, Орегон, Юту, Вашингтон и Вайоминг – медианная цена на жилье с поправкой на инфляцию с 1960 г. взлетела на 195%. А аренда с поправкой на инфляцию выросла на 72%. Но доходы домохозяйств с поправкой на инфляцию выросли всего на 26%.
Темп роста (вертикальная ось) на графиках изображен в разных масштабах. Например, на графике выше максимальный уровень составляет 150% роста с 1960 г.; на графике ниже максимальный уровень – 200% роста с 1960 г.; на одном из следующих графиков этот уровень составляет 550% (да, в Сан-Франциско):
Запад: Медианная цена на жилье; Медианная валовая месячная аренда Медианный доход домохозяйств Темп роста
Чтобы подробнее проанализировать изменения цен на жилье и доходов на Западе, исследование Clever Real Estate выделяет разные городские агломерации. Например, в Сиэтле и Денвере доходы домохозяйств с поправкой на инфляцию выросли с 1960 г. почти одинаково – на 56%, тогда как цены на жилье в Денвере взлетели на 239%, а в Сиэтле – на 286%:
Денвер и Сиэтл: Медианная цена на жилье в Сиэтле; Медианный доход домохозяйств в Сиэтле Медианная цена на жилье в Денвере; Медианный доход домохозяйств в Денвере Темп роста
В Лос-Анджелесе медианная цена на жилье с поправкой на инфляцию выросла с 1960 г. на 358%, тогда как медианный доход домохозяйств вырос всего на 32%. Другими словами, цены на жилье росли в 11 раз быстрее, чем доходы домохозяйств:
Лос-Анджелес: Медианная цена на жилье; Медианный доход домохозяйств Темп роста
Сан-Франциско – лидер по росту цен на жилье. С 1960 г. цены на жилье с поправкой на инфляцию взлетели здесь на 531%. За тот же период доходы домохозяйств тоже существенно выросли, но далеко не настолько: на 91%. В Сан-Франциско – где 1% населения составляют бездомные, а многие другие едва выживают – фраза «жилищный кризис» несет реальное значение: цены на жилье здесь росли примерно в 6 раз быстрее, чем доходы:
Сан-Франциско: Медианная цена на жилье; Медианный доход домохозяйств Темп роста
Северо-Восток: цены на жилье и аренда в сравнении с доходами домохозяйств
На Северо-Востоке – Коннектикут, Мэн, Массачусетс, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Пенсильвания, Род-Айленд и Вермонт – цены на жилье с поправкой на инфляцию опустились с пика предыдущего жилищного пузыря и теперь «всего» на 159% выше, чем в 1960 г. В 2008 г. они были на 201% выше, чем в 1960 г. Аренда выросла с 1960 г. на 84% – причем она упала после последнего жилищного пузыря, но продолжает опережать инфляцию. Однако доходы домохозяйств с 1960 г. выросли всего на 38%. Они упали между 2008 и 2010 гг. и теперь вернулись к уровню 2008 г.:
Северо-Восток: Медианная цена на жилье; Медианная валовая месячная аренда Медианный доход домохозяйств Темп роста
Скат синей линии на графике выше – спад медианной цены на жилье после пика жилищного пузыря с поправкой на инфляцию – отличается от графиков Запада и всей страны. В исследовании Clever Real Estate это объясняется следующим образом (все данные с поправкой на инфляцию):
«В наших данных с 2000 по 2017 гг. обнаружилась удивительная тенденция. Мы наблюдали рост цен на жилье на 110% с 2000 по 2008 гг. (т. е. до финансового кризиса) и спад на 24% с 2008 по 2010 гг. (т. е. после финансового кризиса), как и ожидали аналитики недвижимости. Однако необычно то, что цены на жилье упали еще на 18% с 2010 по 2017 гг., тогда как доход домохозяйств за этот период вырос на 9%».
Данная общая северо-восточная тенденция не наблюдалась в Бостоне. Цены на жилье с поправкой на инфляцию в Бостоне, после падения на 25% во время жилищного спада, вернулись к уровню пика предыдущего жилищного пузыря и выросли с 1960 г. на 228%. Однако цены на жилье в агломерации Нью-Йорка хоть и выросли на 184% с 1960 г., в реальном отношении упали с пика предыдущего жилищного пузыря.
С 1960 г. медианные доходы домохозяйств с поправкой на инфляцию выросли всего на 71% в Бостоне и на 54% в Нью-Йорке, намного отстав от стремительного роста цен на жилье:
Нью-Йорк и Бостон Медианная цена на жилье – Нью-Йорк; Медианный доход домохозяйств – Нью-Йорк Медианная цена на жилье – Бостон; Медианный доход домохозяйств – Бостон Темп роста
В Питтсбурге цены на жилье намного превзошли пик предыдущего жилищного пузыря, бывшего не таким уж и пузырем, и теперь с поправкой на инфляцию они на 64% выше, чем в 1960 г. Медианный доход домохозяйств за тот же период вырос на 31%, что относительно цен на жилье кажется почти здравым в сравнении с полным безумием на Западе:
Питтсбург: Медианная цена на жилье; Медианный доход домохозяйств Темп роста
Юг: цены на жилье и аренда в сравнении с доходами домохозяйств
На Юге – Алабама, Арканзас, Делавэр, округ Колумбия, Флорида, Джорджия, Кентукки, Луизиана, Мэриленд, Миссисипи, Северная Каролина, Оклахома, Южная Каролина, Теннесси, Техас, Виргиния и Западная Виргиния – цены на жилье с поправкой на инфляцию выросли с 1960 г. на 156%, аренда – на 93%, а доходы домохозяйств – всего на 49%.
Регион включает некоторые из беднейших и самых дешевых штатов в США, но также дорогие штаты с высокими доходами. В некоторых городах региона недвижимость прошла через умопомрачительные бумы и спады. Примерами являются Вашингтон, округ Колумбия, Майами и Тампа – и они входят в мой почетный список самых зрелищных жилищных пузырей в Америке. Так что здесь всё на большом и разнообразном Юге совмещено в одном графике:
Юг: Медианная цена на жилье; Медианная валовая месячная аренда Медианный доход домохозяйств Темп роста
Средний Запад: цены на жилье и аренда в сравнении с доходами домохозяйств
На Среднем Западе – Иллинойс, Индиана, Айова, Канзас, Мичиган, Миннесота, Миссури, Небраска, Северная Дакота, Огайо, Южная Дакота и Висконсин – цены на жилье с поправкой на инфляцию с 1960 г. выросли на практически здравых 82%, тогда как аренда выросла на 37%, а доходы – на 29%:
Средний Запад: Медианная цена на жилье; Медианная валовая месячная аренда Медианный доход домохозяйств Темп роста
В качестве городов-примеров для Среднего Запада в исследовании Clever Real Estate выбраны Сент-Луис и Цинциннати. В обоих городах цены на жилье с поправкой на инфляцию все еще не вернулись к пику предыдущего жилищного пузыря. А доход с поправкой на инфляцию находится примерно на уровне середины 1990-х:
Сент-Луис и Цинциннати: Медианная цена на жилье – Сент-Луис; Медианный доход домохозяйств – Сент-Луис Медианная цена на жилье – Цинциннати; Медианный доход домохозяйств – Цинциннати Темп роста
Такова их дислокация.