Месяц назад мы сказали, «что ситуация на жилищном рынке США не похожа на благоприятную», а в последнем тревожном сообщении о рынке элитной недвижимости США мы говорили о том, что продажи в Хэмптонах упали наполовину, а цены домов в этом ультра-дорогом анклаве, излюбленном убежище для отдыха в выходные для принадлежащих к 1%, во втором квартале резко снизились.
Агентство Рейтер приписывает это «нервозности фондового рынка в начале этого года», понизившей аппетит к покупкам. Однако, можно также винить в этом остановку отмывания денег в офшорах, замедление мировой экономики и резкое снижение премий на Уолл-стрит. Короче говоря, резкую потерю уверенности в том, что из-за угла может появиться больший дурак, что в свою очередь, заморозило покупательский интерес.
Мы сделали вывод, что это только начало, и наверняка через несколько недель такой же спад в сегменте элитной недвижимости будет происходить в разных частях страны. Как недавно сообщила газета Denver Post, элитные продажи, наполнявшие рынок недвижимости Аспена с годовым оборотом $2 млрд, исчезли. Объём продаж компании округа Питкин за первое полугодие снизился на 42% до $546.45 млн, с $939.91 млн за тот же период 2015 года.
Резкое сокращение числа сделок означает, что рынок элитной недвижимости Аспена, «один из самых надёжных в стране, с десятками вариантов для покупателей, готовых потратить больше $10 млн», впервые находится в продолжительном пике, несмотря на «летний наплыв приезжающих, резкое повышение налогов с продаж и высокую заселённость».
Как и в Хэмптоне, все задаются вопросом — почему? Ответов много.
Опросите десяток наблюдателей рынка, и вы получите столько же ответов.
Неопределённость вокруг президентских выборов. Боязнь Трампа (Trump). Боязнь Клинтон (Clinton). Растущий дисбаланс торговли с Китаем. Брексит. Скачки цен на нефть. Вирус Зика. Экономическая неустойчивость в Южной Америке. Список можно продолжать.
«Сегодня людей беспокоит всё, — говорит многолетний аспенский брокер Боб Ричи (Bob Ritchie). — Я никогда не видел такого раньше».
Скорость спада была поразительной. До самого прошлого года рынок был более чем устойчивым. В 2015 году продажи недвижимости в округе Питкин достигли $2 млрд — рост на 33%, в основном за счёт продаж домов в Аспене, при их средней цене на уровне $7.7 млн.
Однако, в этом году «снижение в январе перешло в свободное падение». Объём продаж в округе Питкин снизился на 42%, согласно данным, собранным компанией Land Title Guarantee Co.
Почти весь спад относится к Аспену, где рынок застыл. Продажи на рынке Аспен-Сноумасс в первом полугодии были самыми низкими с первого полугодия 2009 года, и непроданный запас увеличился до уровней, невиданных со времени рецессии. Элитные продажи, наполнявшие рынок недвижимости Аспена с годовым оборотом $2 млрд, исчезли
Статистика поражает: объём продаж продажи домов на одну семью в Аспене в долларах снизился в первом полугодии на 62%. Продажи домов стоимостью $10 млн и выше — почти всегда оплачиваемых наличными — снизились на 60%. В прошлом году в округе Питкин продажи самых дорогих домов составляли треть всего объёма продаж.
«Покупатели самых дорогих домов исчезли, — говорит аспенский брокер Тим Эстин (Tim Estin), чей бюллетень Estin Report посвящён анализу рынка недвижимости Аспен-Сноумасс. Согласно этому изданию, «Аспен никогда не переживал такого внезапного и резкого падения продаж элитной недвижимости».
И это не просто сокращение числа сделок. Ещё более расстраивает брокеров, всегда прославлявших Аспен как надёжное и выгодное место для вложения кучи денег, снижение цен.
В первом полугодии средняя цена за квадратный фут (1 м2 = 10.76 ф2) в домах Aspen снизилась на 22%, с $1,338 в 2015 году до $1,095. Последние продажи Aspen были также на 15% ниже прейскурантной цены — редкая скидка.
Некоторые брокеры подозревают, что спад в продажах и снижение цен в 2015 году не будут продолжаться долго. Они говорят, что текущий спад является коррекцией. «Многие, видимо, думали, что в 2016 году мы поднимемся на следующий уровень. Но переход на ступеньку выше вызывает сопротивление у покупателей, говорит давний аспенский брокер Джошуа Саслов (Joshua Saslove), который недавно составил договор на продажу дома стоимостью больше $10 млн. Если эта сделка состоится, это будет всего четвёртая продажа дома по цене выше $10 млн в этом году в Аспене. В прошлом году к этому времени было продано больше десятка таких домов.
«Думаю, многие застройщики считали, что в этом году они повысят цены на недвижимость, скажем, с $5 млн до $6 млн, но никто не покупает, — говорит Саслов. — Теперь я не вижу этой небрежности и высокомерия».
По-видимому, Саслов надеется на восстановление; но это может оказаться излишне оптимистичным, и это может оказаться весьма болезненным, особенно с учётом происходящего на другом ещё недавно разогретом докрасна рынке жилья. Как сообщает Mansion Global, там также вдруг всё стало столь же плохо…
Согласно последнему отчёту Ассоциации риэлторов Майами, ситуация на местном рынке элитной недвижимости так же плоха, как в Хэмптоне и Аспене, если не хуже.
Последние цифры из Майами на этой неделе показали, что продажи домов и квартир упали на 21% по сравнению с прошлым годом. Но даже эта цифра меркнет по сравнению с тем, что происходит в верхнем эшелоне рынка.
Оценка сделок с недвижимостью стоимостью $1 млн и выше в июле показывает всего 73 продажи домов на одну семью, или годовое снижение на 31.8%. Число проданных кондоминиумов упало на 44.4%, до 45 сделок.
Жилищный рынок Майами, и особенно сегмент элитной недвижимости, ослабевал в течение прошлого года. Элитные кондоминиумы ожидали продажи вдвое дольше, чем год назад, и ввиду роста предложения продавцы увеличивали скидки. Число продаж кондоминиумов ценой выше $1 млн в Майами упало на 44%
В июле таунхаусы и кондоминиумы стоимостью $1 млн и выше в среднем ожидали покупателя 162 дня, что на 1.9% больше, чем в прошлом году и дольше, чем дома из других ценовых диапазонов.
Как и на двух рынках, рассмотренных выше, в этом винят сильный доллар и значительное повышение стоимости жилья в других валютах, и возможно, это обоснованно, так как упали продажи иностранцам, которые составляют значительную часть клиентской базы. Во Флориде покупатели из других стран приобретают больше домов, чем в других штатах, согласно Национальной ассоциации риэлторов.
Эксперт по рынку недвижимости Джонатан Миллер (Jonathan Miller) сказал, что рынок в Майами примерно такой же, как и в других частях США — в целом он в хорошей форме, но «слабый в верхнем сегменте».
Как уже давно отмечалось, в случае Майами и других прибрежных рынков, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, жилищный бум был сильно форсирован иностранными покупателями, использовавшими элитную недвижимость в США как новую форму анонимных «офшорных банковских счетов», благодаря исключению Национальной ассоциации торговцев недвижимостью из законодательных положений по борьбе с отмыванием денег. Однако после недавнего падения цен на сырьевые товары и скачка доллара они сократили свои покупки.
«Доля иностранных покупателей невелика» говорит г-н Миллер.
Несмотря на снижение, сделки по-прежнему заключаются, и иностранные покупатели предпочитают оплачивать приобретаемую в США недвижимость наличными — около 43% всех продаж в Майами были оплачены наличными, что меньше 48.1% в том же месяце прошлого года.
Другие потенциальные покупатели также отступают: продажи таунхаусов и кондоминиумов за наличные (показатель активности инвесторов) в прошлом месяце достигли самого низкого уровня за год: 633 сделки, что отражает снижение на 30.4% в годовом исчислении.
Что касается прогноза на предстоящие месяцы, заметное увеличение продаж едва ли вероятно. В июле в Майами оставалось 1,272 единицы непроданных таунхаусов и кондоминиумов, то есть, на 25.4% меньше сделок, чем в этом же месяце прошлого года, ожидают завершения, и это наименьшее их число за этот год. Между тем в результате строительного бума запас элитных кондоминиумов вырос на 47.8% по сравнению с прошлым годом, и смены владельца ожидают 2,482 единиц стоимостью $1 млн или более. Это означает, что продавцам самых дорогих кондоминиумов предстоит жёсткая конкуренция, что будет способствовать уменьшению числа продаж и/или снижению цен.
Пока резкий спад в сегменте дорогой недвижимости не перешёл на более широкий рынок, где не столь заметно влияние иностранного спроса, однако, как мы описывали две недели назад, проблемы охватят весь жилищный рынок США, это лишь вопрос времени. Примут ли Национальная ассоциация торговцев недвижимостью и Бюро переписи населения США «целевую» таблицу данных с сезонной корректировкой до или после президентских выборов? Вероятный ответ: это зависит от того, кто будет следующим президентом.